Czym jest zasiedzenie?

Przepisy dotyczące zasiedzenia znajdują się zasadniczo w dwóch aktach prawnych:

• w art. 172-176 Kodeksu cywilnego, Zasiedzenie „art. 172 [przesłanki zasiedzenia] §1 Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). §2 Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. §3 Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli - ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy - powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.”, „art. 173 [Bieg zasiedzenia w stosunku do małoletniego] Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.” „ art. 174. [Zasiedzenie ruchomości] §1 Posiadacz rzeczy ruchomej niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze. §2 Przepisu § 1 nie stosuje się do rzeczy wpisanej do krajowego rejestru utraconych dóbr kultury.” „art. 175 [Odpowiednie stosowanie przepisów o przedawnieniu] Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń.” „art. 176 §1 Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. §2 Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.”

• w art. 609-610 Kodeksu postępowania cywilnego. Stwierdzenie Zasiedzenia „art. 609 §1 Do zgłoszenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności uprawniony jest każdy zainteresowany. §2 Jeżeli wnioskodawca nie wskazuje innych zainteresowanych, orzeczenie może zapaść dopiero po wezwaniu innych zainteresowanych przez ogłoszenie. Sąd może zarządzić ogłoszenie również w innych wypadkach, jeżeli uzna to za wskazane. §3 Ogłoszenie powinno zawierać dokładne określenie rzeczy, imię i nazwisko posiadacza rzeczy, a jeżeli chodzi o rzeczy ruchome - również jego miejsce zamieszkania.” „art. 610 §1 W zakresie nieuregulowanym w niniejszym rozdziale do ogłoszenia i orzeczenia stosuje się odpowiednio przepisy o stwierdzeniu nabycia spadku i przedmiotu zapisu windykacyjnego. §2 Jeżeli w terminie wskazanym w ogłoszeniu nikt się nie zgłosi albo zgłaszający się nie wykaże własności, sąd stwierdzi zasiedzenie, jeżeli zostało ono udowodnione.”

Kto może zasiedzieć? Przepisy prawa nie przewidują zastrzeżeń co do podmiotu, który może zasiadywać. Może to zrobić zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna. W przypadku osób prawnych należy pamiętać iż dobrej albo złej wiary, o której będzie mowa poniżej nie przypisuje się bezpośrednio osobie prawnej (np. spółce z o.o.), lecz osobom pełniącym funkcję w organach spółki (np. członków zarządu).

Co można zasiedzieć? Zasiedzeniu podlegają: rzeczy ruchome, nieruchomości, użytkowanie wieczyste, służebności gruntowe. Wykluczonym jest natomiast zasiedzenie rzeczy wyłączonych z obrotu prawnego. Przykładem takich rzeczy mogą być drogi publiczne, które ze względu na swoje przeznaczenie są wyłączone z obrotu i tym samym nie podlegają zasiedzeniu.

Rzeczy ruchome - Kodeks cywilny nie wskazuje nam czym właściwie jest ruchomość. Na bazie przepisów kodeksowych można wnioskować, że ruchomością jest wszystko to co nie jest nieruchomością.

Nieruchomości można podzielić na trzy główne kategorie: nieruchomości gruntowe, nieruchomości budynkowe, nieruchomości lokalowe. Nieruchomości gruntowe: O ile nieruchomości gruntowe stanowią “standardowy typ” nieruchomości podlegających zasiedzeniu, o tyle w przypadku nieruchomości budynkowej i lokalowej, występują dodatkowe ograniczenia wpływające na cały proces zasiedzenia. Nieruchomości lokalowe: Zasiedzenie lokalu jest możliwe w przypadku, w którym został on wyodrębniony w sensie prawnym (stanowi on przedmiot odrębnej własności). Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości (budynku) albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. W przypadku lokali niewyodrębnionych w sensie prawnym zasiedzeniu może podlegać także udział w prawie współwłasności nieruchomości. Stopień zasiedzenia tego prawa może odpowiadać proporcji powierzchni lokalu do powierzchni budynku, w którym znajduje się dany lokal. Problem zasiedzenia lokalu musi zostać zawsze poddany szczegółowej analizie. Co do kwestii zasiedzenia lokalu w nauce prawa spotykane są różne poglądy, rozbieżności występują także w orzecznictwie sądowym. Nieruchomości budynkowe: Zasadą jest, że budynek wybudowany na nieruchomości nie stanowi odrębnego przedmiotu własności, stanowi on tzw. część składową nieruchomości gruntowej (właściciel gruntu jest jednocześnie właścicielem budynku). Z tego powodu, zasiedzenie prawa własności budynku jest możliwe tylko w połączeniu z zasiedzeniem prawa własności gruntu. W przypadku gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste, użytkownik wieczysty jest jednocześnie właścicielem budynku wybudowanego na takim gruncie. Chociaż prawo własności budynku funkcjonuje równolegle z prawem użytkowania wieczystego (inna osoba jest właścicielem budynku, inna jest właścicielem gruntu), to jednocześnie jest z nim w ścisły sposób związane – zgodnie z art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego, przysługująca użytkownikowi wieczystemu własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Możliwe jest zasiedzenie gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, co sprawi, że jedna osoba będzie właścicielem gruntu, a w konsekwencji także wybudowanych na tym gruncie budynków i urządzeń. Służebności gruntowe jest to rodzaj tzw. ograniczonych praw rzeczowych. Polegają one na tym, że upoważniają inną niż właściciel osobę do korzystania z nieruchomości w pewnym określonym zakresie albo ograniczają możliwość korzystania z tej nieruchomości przez jej prawowitego właściciela. Najczęściej spotykane służebności to: służebność drogi koniecznej, służebność przejazdu, służebność przechodu, służebność mediów, służebność przesyłu. Służebności gruntowe podlegają zasiedzeniu, przy czym w takim przypadku musi zostać spełniony dodatkowy warunek – korzystanie ze służebności musi polegać na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia („art. 292 Kodeksu cywilnego - Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.” ). Czym jest takie urządzenie? Musi to być przede wszystkim wytwór człowieka, a nie sił przyrody. Przykładem może być most służący do przejeżdżania, utwardzenie drogi, czy montaż bramy umożliwiającej przejazd. Jako trwałe i widoczne urządzenia nie mogą być traktowane wytwory powstałe na skutek działania sił przyrody, czy też wskutek zwykłego używania. Tym samym trwałymi i widocznymi urządzeniami nie będą np. koleiny, wydeptanie ścieżki, czy też “mostek” powstały na skutek osunięcia gruntu.

Zasiedzenie nieruchomości. Dla stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości należy spełnić 2 podstawowe warunki: 1. nieprzerwane posiadanie samoistne nieruchomości, 2. upływ czasu. Dobra wiara lub zła wiara w trakcie zasiadywania nieruchomości nie stanowi samodzielnej przesłanki zasiedzenia nieruchomości. Jest ona jedynie pewną zmienną wpływającą jedynie na długość okresu potrzebnego do zasiedzenia (o czym przeczytasz w dalszej części tego tekstu).

Posiadanie samoistne rzeczy: Pierwszym z warunków zasiedzenia jest posiadanie nieruchomości w sposób samoistny. Oznacza to traktowanie siebie jako właściciela nieruchomości oraz zachowywanie się wobec innych osób tak jak właściciel tej nieruchomości. Ale co to właściwie oznacza? Przede wszystkim to, że posiadacz samoistny poprzez swoje zachowanie daje do zrozumienia innym osobom, że to on jest właścicielem i to właśnie jemu przysługuje pełnia praw do władania konkretną nieruchomością. Działania te mogą być różnorakie w zależności od nieruchomości, która podlegać będzie zasiedzeniu. I tak w przypadku nieruchomości gruntowej może to być m.in. obsadzenie lub obsiewanie lub obkaszanie pola, wybudowanie budynku lub ogrodzenia, płacenie podatków od nieruchomości. W przypadku zasiedzenia nieruchomości lokalowej jest to przede wszystkim zamieszkiwanie w lokalu albo zezwalanie innym osobom na zamieszkiwanie w tym lokalu (np. poprzez podnajmowanie lokalu). Warto przy tym zauważyć, że przepisy prawa nie wykluczają możliwości zasiedzenia przez kilku samoistnych posiadaczy działających wspólnie i w porozumieniu. Za przykład takiej sytuacji może posłużyć uprawianie pola przez dwóch braci na zmianę przez kilkadziesiąt lat. W takim przypadku efektem zasiedzenia będzie powstanie po ich stronie współwłasności w częściach ułamkowych. Bardzo często trudno jest jednak ustalić jakie udziały powinny przypaść każdemu z nowych współwłaścicieli, dlatego co do zasady domniemuje się iż są one równe.

Okres posiadania niezbędny do zasiedzenia: Drugą przesłankę zasiedzenia stanowi upływ odpowiedniej ilości czasu. Okres posiadania potrzebny do zasiedzenia nieruchomości jest różny w zależności od tego, czy posiadacz samoistny działa w dobrej, czy w złej wierze i wynosi aktualnie: 20 lat w przypadku dobrej wiary, 30 lat w przypadku złej wiary. Tak długie okresy wynikają ze stosunkowo dużej wartości nieruchomości oraz ich społecznego znaczenia, a dodatkowo mają na celu wyeliminowanie przypadkowości i przechodzenia tak ważnych przedmiotów “z rąk do rąk”. Posiadanie samoistne prowadzące do zasiedzenia musi być nieprzerwane, co oznacza, że musi trwać przez cały okres zasiadywania. Przemijająca przeszkoda w posiadaniu rzeczy nie powoduje jednak przerwania posiadania, a co za tym idzie biegu zasiedzenia. Przerwania posiadania samoistnego nie powoduje także oddanie nieruchomości do posiadania zależnego innej osobie (np. oddanie w najem albo dzierżawę). Zasiadujący w takim przypadku nadal zachowuje się jak właściciel rzeczy, a oddanie przedmiotu zasiedzenia innej osobie do czasowego korzystania może być wręcz traktowane jako potwierdzające zachowywanie się w stosunku do rzeczy jak jej wyłączny właściciel (który decyduje o tym kto i na jakich zasadach korzysta z jego własności). Do okresu posiadania można doliczyć okres posiadania poprzednika prawnego. Dotyczy to w szczególności spadkobierców, którzy doliczą do okresu swojego posiadania także okres posiadania spadkodawcy. W takim przypadku jeśli poprzednik zasiadywał nieruchomość w złej wierze, a jego następca działał już w dobrej wierze, to pod uwagę brany będzie dłuższy okres wymagany do zasiedzenia przez posiadacza w złej wierze.

Ochrona małoletniego przez zasiedzeniem nieruchomości Kodeks cywilny przewiduje również przypadek w którym właściciel nieruchomości wobec którego biegnie zasiedzenie jest osobą małoletnią. W takiej sytuacji bieg terminu zasiedzenia nie może zakończyć się przed upływem dwóch lat od uzyskania przez małoletniego właściciela pełnoletniości. Może więc zdarzyć się tak, że zasiadując daną nieruchomość przez okres 30 lat okres ten może wydłużyć się nawet o kolejne 20 lat jeśli własność obejmie nowo narodzony spadkobierca. Tym samym, małoletni właściciel nieruchomości ma dwa lata na to aby uporządkować swoją sytuację prawną i w razie konieczności przerwać bieg zasiedzenia płynący względem niego. Oczywiście nie jest wykluczone, że czynności zmierzające do przerwania biegu zasiedzenia będą podejmowali w imieniu małoletniego jego rodzice lub inni przedstawiciele. Doprowadzi to do wcześniejszego przerwania biegu przedawnienia, skutkiem czego wydłużenie okresu zasiedzenia nie będzie potrzebne (bieg okresu zasiedzenia i tak zostanie przerwany). Dobra wiara przy zasiedzeniu: Dobra wiara nie jest przesłanką zasiedzenia nieruchomości, ma ona natomiast wpływ na długość okresu potrzebnego do zasiedzenia. Jest ona opisywana jest jako usprawiedliwione w danych okolicznościach przekonanie, że posiadaczowi samoistnemu przysługuje takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje (czyli prawo własności). Jedną z najistotniejszych kwestii jest moment, na który sąd dokonuje oceny dobrej albo złej wiary posiadacza. W przypadku zasiedzenia nieruchomości momentem kluczowym dla dokonywania oceny jest moment objęcia nieruchomości w posiadanie. To w jakiej wierze był w tamtym momencie posiadacz samoistny rzutuje na cały proces zasiedzenia i wpływa na długość okresu potrzebnego do zasiedzenia. Fakt późniejszego powzięcia informacji o tym, że samoistne posiadanie rzeczy jest nieuprawnione nie ma znaczenia z punktu widzenia długości okresu czasu niezbędnego do zasiedzenia. Z problematyką dobrej i złej wiary wiąże się również sytuacja kiedy umowa przenosząca własność nieruchomości nie została zawarta w formie aktu notarialnego. Kodeks cywilny wskazuje iż forma aktu notarialnego przewidziana dla tego typu umowy jest zastrzeżona pod rygorem nieważności, wobec czego uchybienie tej formie powoduje nieważność całej czynności i w konsekwencji nie wywołuje ona żadnych skutków prawnych. Aktualnie przyjmuje się, iż w takiej sytuacji nabywca nieruchomości jest posiadaczem w złej wierze, przez co okres jej zasiedzenia wynosi 30 lat. Orzecznictwo sądów w tym zakresie zmieniało się jednak na przestrzeni czasu.

Zasiedzenie rzeczy ruchomych: Zasady zasiedzenia rzeczy ruchomej są odmienne niż nieruchomości. Analogicznie jak w przypadku nieruchomości, przesłankami zasiedzenia rzeczy ruchomej są nieprzerwane posiadanie samoistne rzeczy przez określony ustawą czas. Termin zasiedzenia rzeczy ruchomej wynosi zawsze 3 lata. W przeciwieństwie do nieruchomości okres ten nie jest zdeterminowany dobrą, bądź złą wiarą posiadacza. Dzieje się tak ze względu na to, iż nie jest możliwe zasiedzenie ruchomości w przez posiadacza będącego w złej wierze. Dobra wiara musi istnieć przez cały okres zasiadywania, a nie tylko w momencie objęcia rzeczy w posiadanie. W sytuacji zmiany dobrej wiary w złą w trakcie trwania zasiadywania, cały proces zostaje z mocy prawa przerwany. Ta sama osoba nie będzie mogła rozpocząć ponownie zasiadywania, gdyż pozostawać będzie w złej wierze.

Postępowanie sądowe w sprawie o zasiedzenie. W przypadku spełnienia się warunków niezbędnych do zasiedzenia z dniem upływu stosownego terminu posiadacz samoistny nabywa prawo własności, a dotychczasowy właściciel traci przysługujące mu dotychczas prawo własności. Do przejścia prawa własności dochodzi automatycznie z mocy prawa – nie potrzeba do żadnego dodatkowego działania ze strony nowego właściciela, czy też jakiejkolwiek decyzji sądu. Pomimo tego, że zasiedzenie dokonuje się z mocy prawa, kodeks postępowania cywilnego wyróżnia odrębne w tym zakresie postępowanie – postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia. W rezultacie takiego postępowania sąd stwierdza, czy do zasiedzenia doszło, czy też nie doszło. Postanowienie wydane w takim postępowaniu ma charakter deklaratoryjny – jedynie potwierdza, że w pewnym momencie czasu doszło do zasiedzenia na rzecz konkretnej osoby. Moment ten jest także określony w postanowieniu sądu wydanym w sprawie o stwierdzenia zasiedzenia.

Czy sprawa o zasiedzenie jest potrzebna? Zgodnie z informacjami przedstawionymi powyżej, nie ma obowiązku wszczynania postępowania o zasiedzenie. Do zasiedzenia dochodzi bowiem automatycznie – z mocy przepisów prawa oraz na skutek upływu czasu. Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia służy przede wszystkim temu, aby posiadacz samoistny uzyskał dokument potwierdzający jego tytuł prawny do rzeczy. W przypadku nieruchomości postanowienie sądu stanowi także podstawę wpisu do księgi wieczystej (ew. jej założenia). W przypadku braku uzyskania postanowienia stwierdzającego zasiedzenie nie jest możliwy obrót przedmiotem zasiedzenia (zwłaszcza sprzedaż nieruchomości), czy też realizowanie prawa własności w pełnym zakresie, na przykład w toku postępowań administracyjnych (nie będzie możliwe np. uzyskanie pozwolenia na budowę). Przeprowadzenie postępowania o zasiedzenie umożliwia także rozstrzygnięcie sporów co do tego kto jest właścicielem danej rzeczy. Dotyczy tona przykład sporów sąsiedzkich o granice nieruchomości.

Jak wszcząć postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia? W pierwszej kolejności osoba zainteresowana stwierdzeniem zasiedzenia musi złożyć do właściwego sądu wniosek o stwierdzenie zasiedzenia. Właściwość miejscowa sądu w sprawach o zasiedzenie wynika z położenia przedmiotu zasiedzenia (w przypadku zasiedzenia właściwy jest sąd w którego właściwości rzecz znajduje się w momencie złożenia wniosku). Wnioskodawca jest zobowiązany do wskazania innych osób, które potencjalnie mogą być zainteresowane rozstrzygnięciem w sprawie zasiedzenia. Do takich osób należy dotychczasowy właściciel lub współwłaściciele rzeczy, a także ich spadkobiercy. W zależności od konkretnej sytuacji, osobami zainteresowanymi wynikiem postępowania mogą być także najemca lub dzierżawca nieruchomości, a także właściciele nieruchomości sąsiednich. W przypadku gdy wnioskodawca nie wskaże innych osób zainteresowanych wynikiem postępowania, sąd wezwie je do udziału poprzez ogłoszenie. Postępowanie dowodowe w sprawach o stwierdzenie zasiedzenia jest zależne od konkretnej sytuacji. Wnioski dowodowe mogą dotyczyć przeprowadzenia dowodu między innymi z: przesłuchania świadków, dokumentów (prywatnych i urzędowych), oględzin, zdjęć, zdjęć lotniczych, map archiwalnych.

Zakończenie postępowania o zasiedzenie. Jako że postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia jest tzw. postępowaniem nieprocesowym, orzeczeniem kończącym sprawę jest postanowienie, a nie wyrok. Od decyzji sądu pierwszej instancji (sądu rejonowego) będzie przysługiwała apelacja do sądu drugiej instancji (sądu okręgowego). Termin do wniesienia apelacji w sprawie o zasiedzenie wynosi 2 tygodnie od dnia doręczenia postanowienia wraz z uzasadnieniem, o co należy wystąpić w terminie 7 dni od dnia ogłoszenia postanowienia przez sąd pierwszej instancji. Po ostatecznym zakończeniu postępowania dotyczącego zasiedzenia nieruchomości należy złożyć wniosek o nadanie klauzuli prawomocności postanowieniu stwierdzającemu zasiedzenie. Postanowienie opatrzone taką klauzulą będzie podstawą dokonania stosownego wpisu w księdze wieczystej. Opodatkowanie zasiedzenia. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie, po stronie nowego właściciela powstaje obowiązek podatkowy wynikający z Ustawy o podatku od spadków i darowizn. Nabycie własności w drodze zasiedzenia podlega opodatkowaniu w wysokości 7% podstawy opodatkowania. W przypadku opodatkowania zasiedzenia nie stosuje się niej przepisów o kwocie wolnej od podatku od spadków i darowizn. Podstawą opodatkowania w przypadku zasiedzenia jest wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia (data nabycia jest stwierdzana w postanowieniu wydanym przez sąd) i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego (uprawomocnienia się postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia). W przypadku zasiedzenia natomiast od podstawy opodatkowania odejmuje się: wartość nakładów dokonanych na przedmiot zasiedzenia rzecz przez nabywcę podczas biegu zasiedzenia; wartość budynku stanowiącego część składową gruntu będącego przedmiotem zasiedzenia jeżeli został wzniesiony przez osobę nabywającą nieruchomość przez zasiedzenie. Właściciel ma miesiąc od powstania obowiązku podatkowego na złożenie we właściwym urzędzie skarbowym deklaracji SD-3 dotyczącej podatku od zasiedzenia.

Kancelaria Adwokacka adwokat Monika Kumor

512853985